Rechte und Pflichten für Vermieter in Bundesländern mit gesetzlicher Verpflichtung zur Installation von Rauchmeldern

Für den Einbau der Rauchwarnmelder ist in der Regel der Bauherr bzw. Eigentümer des Hauses/der Wohnung verantwortlich (Ausnahme: Mecklenburg-Vorpommern).  In einigen Bundesländern liegt auch die gesetzliche Wartungspflicht allein beim Haus- bzw. Wohnungseigentümer. In mehreren Bundesländern wird auch dem unmittelbaren Besitzer – sprich dem Mieter – die Wartung übertragen, falls nicht der Eigentümer diese Verpflichtung übernimmt.

Auch wenn der Verwalter bzw. Eigentümer die Wartungspflicht an den Mieter überträgt, entlässt ihn das nicht vollständig aus der Haftung. Gemäß Grundgesetz bricht Bundesrecht Landesrecht. Deswegen ist nicht denkbar, dass ein Landesgesetzgeber in die durch Bundesrecht (BGB) abschließend geregelten Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern eingreift. Sofern danach überhaupt durch Landesrecht in seine mietrechtliche Position eingegriffen werden darf, könnte den Mieter allenfalls eine Mitschuld treffen, so die Einschätzung von Rechtsexperten.

Die in der Landesbauordnung zulasten der unmittelbaren Besitzer festgeschriebene Wartungspflicht widerspricht nach Meinung einiger Experten zudem den allgemein gültigen zivilrechtlichen Grundsätzen. Danach muss der Eigentümer im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht für die Wohnungen in seinem Mietshaus ohnehin dafür sorgen, dass die Nutzer, also etwa Mieter, aber auch Besucher, nicht von vermeidbaren Gefahren geschädigt werden. Setzt er dazu technische Geräte ein, muss er für deren Funktionssicherheit sorgen.

Kommt der Vermieter zu dem Entschluss, die Wartung der Rauchmelder vertraglich auf die Mieter zu übertragen, muss er sicherstellen, dass die Mieter physisch und psychisch in der Lage sind, die übernommene Aufgabe und Verantwortung zu begreifen und zuverlässig auszuführen, hier also Inspektion und Wartung der Rauchmelder gemäß den Herstellerangaben durchführen zu können. Insoweit besteht eine sogenannte „Sekundärhaftung“ für die sorgfältige Auswahl und laufende Überwachung desjenigen, dem vertraglich die Verpflichtung übertragen werden soll bzw. übertragen wurde.

Vermieter sind zudem verpflichtet, für alle Mieter eine Lösung zu bieten. Ist ein Mieter beispielsweise aus körperlichen oder gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage, der Inspektion und Wartung selbstständig nachzukommen, muss auch hier eine ausreichende anderweitige Lösung geschaffen werden.

Ausnahmeregelung in Mecklenburg-Vorpommern

In Mecklenburg-Vorpommern hat das Gesetz folgende Konsequenz für den Eigentümer/Vermieter:

In Mecklenburg-Vorpommern spricht der Gesetzeswortlaut statt vom Eigentümer vom „Besitzer“ (s. § 48 Abs. 4). Dies verursacht Auslegungsbedarf, der praktisch relevant wird, wenn Eigentum vom Eigentümer nicht selbst genutzt wird. Besitzer und Eigentümer müssen nicht personenidentisch sein. Der selbstnutzende Eigentümer ist gleichzeitig Eigentümer und (unmittelbarer) Besitzer. Der Mieter einer Wohnung ist deren (unmittelbarer) Besitzer, nicht aber Eigentümer. Eigentümer und (mittelbarer) Besitzer ist der Vermieter.

Fraglich ist, ob der Mieter oder sonstige Besitzer einer Wohnung, der sein Besitzrecht vom Eigentümer ableitet, als unmittelbarer Adressat der gesetzlichen Regelung angesehen werden kann. Der Wortlaut ließe das zu. Auch die Interessenlage steht auf den ersten Blick nicht entgegen, wenn man bedenkt, dass Rauchwarnmelder heute auf der Wunschliste der Mieter ganz oben stehen. Dennoch sollte nicht davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber in Mecklenburg-Vorpommern von der üblichen Verteilung der Rechte und Pflichten zwischen Vermieter und Mieter an dieser Stelle abweichen wollte. Denn der praktische Ertrag einer gesetzlichen Verpflichtung des Besitzers der Wohnung wäre dadurch gering, dass der Eigentümer (Vermieter) seiner Kontrollpflicht dadurch nicht entledigt wäre. Er müsste den Einbau, den fachgerechten Betrieb und die jährliche Funktionsprüfung überwachen.

Das Tatbestandsmerkmal „Besitzer“ in § 48 Abs. 4 der Mecklenburg-Vorpommerschen Landesbauordnung ist daher nach hier vertretener Auffassung untechnisch zu verstehen. Normadressat ist auch hier wie in allen anderen Bundesländern der Eigentümer des Grundstücks. Eine Abwälzung auf den Mieter oder sonstigen Besitzer bedürfte einer vertraglichen Vereinbarung der Vertragsparteien, wobei die Kontrollpflicht als Bestandteil der Verkehrssicherungspflicht unabdingbar beim Eigentümer (Vermieter) verbliebe.